COLUMN コラム

はじめに

「アパート経営　赤字」「アパート投資　地獄」といった検索結果を目にすると、始める前から不安が膨らみます。
ただ、赤字が増えたのは、需要が一気に消えたからではありません。京阪神では、万博・IRの期待で価格が上がる一方、資材高騰や金利上昇の気配、自治体の都市規制が重なり、昔の“成功パターン”が通用しにくくなったことが大きいです。

このコラムでは、感情論ではなく客観的な構造として、アパート経営が赤字に陥る原因と、よくある誤算、そして回避の考え方を整理します。結論から言うと、赤字の多くは「運が悪い」ではなく、見積もりの穴と判断の順番のミスで起きます。

■「赤字になる」は２種類ある。多くの人が恐れているのは後者

アパート経営の赤字には、次の２つがあります。

 帳簿上の赤字

減価償却などの影響で、会計上は赤字に見える状態。資産形成や節税の文脈で語られることが多い

キャッシュフローの赤字

手元現金が減り続け、資金繰りが詰まる状態。いわゆる「黒字倒産」に近い怖さがこちらです。

検索で出てくる“赤字地獄”の多くは、②のキャッシュフロー側で起きています。つまり、問題は「帳簿の見え方」ではなく、現金が残る前提で組んだ計画が、現実の運営で崩れることです。

 

■ 京阪神の市場は一枚岩ではない。赤字は「エリアの選び方」で増幅する

京阪神は同じ関西圏でも、需給と規制がまったく違います。ここを一括りにして判断すると、赤字リスクが跳ね上がります。

大阪

万博・IR期待で地価が上がり、物件価格が高騰しやすい。結果として利回りが圧縮され、中心部では表面利回りが５％台、場合によってはそれ以下まで下がる局面がある。将来の期待を収支に入れすぎると、購入直後から苦しくなる。

京都

景観規制で新規供給が抑えられやすく、家賃が崩れにくい面がある一方、修繕コストの高止まりが起きやすい。加えて、空き家税（非居住住宅利活用促進税）が導入されると、空き家等の市場放出で需給が一時的に変わり、前提が揺れる可能性がある。

神戸

都心（三宮周辺）と郊外で二極化。中心部は空室期間が短い傾向がある一方、郊外は大学移転などで需要が落ち、賃料が底割れしている地域もある。高利回りに見える郊外物件が、実は入居付けできず赤字化しやすい。
ポイントは、赤字は「景気」よりも、エリア固有の需給と規制を無視した瞬間に起きやすいということです。

 

 

■ よくある3つの誤解

京阪神は同じ関西圏でも、需給と規制がまったく違います。ここを一括りにして判断すると、赤字リスクが跳ね上がります。

誤解1　利回りが高ければ黒字

表面利回りは満室想定で、運営費用が薄い。現金が残るかは別問題です。

誤解2　新築時の満室家賃は長く続く

家賃は築年数と競合状況で調整されやすい。下がる前提で設計していない計画は、遅れて崩れます。

誤解3　管理会社に任せれば放置で回る

任せるのと丸投げは別です。管理品質が落ちると、募集費用増、空室増、修繕の後手が連鎖し、赤字が“構造化”します。

 

 

■アパート経営で赤字を生む「よくある誤算」５つ

誤算1　運営諸経費を低く見積もる

管理委託料、共用部の水道光熱、固定資産税、保険などは、賃料収入に対して一定割合で発生します。薄く見積もるほど、見た目のCFは良く見えますが、現実は逆に苦しくなります。目安として、運営費用を賃料収入の一定割合で見込む考え方が重要です。

誤算2　空室率を「理想」で置く

成功する経営者ほど、空室率を厳しめに置いてストレス計算します。空室は事故ではなく前提です。満室を前提にした瞬間、赤字は“時間の問題”になります。

誤算3　大規模修繕を「いつか」で先送りする

外壁・屋根防水、給湯器・エアコン、水回りなどは周期で来ます。小修繕だけで回る想定は危険です。購入直後に大規模修繕が来る中古物件は、追加融資が取れないと一気に詰みます。

誤算4　デッドクロスを想定しない

減価償却が減る、返済が進み利息割合が減る、家賃が下がる。これが重なると、手元現金より課税所得が大きく見える局面が来て資金繰りが悪化します。対策（売却、設備投資で償却創出、借換など）を事前に織り込む必要があります。

誤算5　サブリースのリスクを「保証」と勘違いする

サブリースは借地借家法上、借り手側が強く保護され、賃料減額請求や解約時の交渉コストが起きやすい。2025年は、相続税改正後に増えたサブリース契約が更新期を迎える時期でもあり、条件変更の火種が出やすい。保証という言葉で“経営の主導権”を手放すと、赤字化の引き金になります。

 

 

■先に結論　こうすれば赤字はかなり回避できる

赤字回避の原則は、表面利回りではなく、事業として回る数字（NOIとキャッシュフロー）で判断することです。

基本式は次の考え方です。
NOI（営業純利益）＝有効総収入－運営費用（OPEX）
キャッシュフロー＝NOI－ローン返済－税金

この順番で見れば、どこが赤字の原因かが明確になり、打ち手の優先順位が決まります。
京阪神ではさらに、出口の現実性（誰に、いくらで売れるか）を同時に置く。万博・IRなどの話題は“入口”を熱くしますが、経営を救うのは“出口”です。

 

 

■赤字を防ぐためのKPIは、この３つから外さない

実質利回り

満室家賃ではなく、運営費用と購入諸費用まで含めた「体力」を見る指標です。運営費用の見落としが赤字の起点になりやすい以上、ここを起点にするのが合理的です。

DSCR

純収益が年間返済額に対してどれだけ余裕があるか。最低ラインを切ると、空室が出た瞬間に自己資金で返済を補う構造になります。返済余裕は、そのまま資金繰り耐性です。

CCRとレバレッジの健全性

自己資金に対するキャッシュフロー効率。金利上昇局面では、利回りと借入金利の差が縮み、ネガティブ・レバレッジ化が起きると赤字化が早まります。

 

■ 京阪神で「赤字になりやすいパターン」と回避の考え方

大阪で起きやすい赤字

将来期待を家賃や出口価格に織り込みすぎ、利回りが薄いまま購入する。資材高騰で修繕・建築コストが上がる局面では、想定以上にCFが削られます。回避は、駅徒歩圏など実需売却が成立しやすい立地を優先し、出口を固めることです。

京都で起きやすい赤字

景観規制で修繕が高くつき、さらに税制変更で保有コストが増える可能性がある。回避は、修繕仕様の制約を前提にLCCを積み、空室長期化を許さない運営設計に寄せることです。

神戸で起きやすい赤字

郊外の高利回りに引かれて取得し、入居付けができず賃料が下がり続ける。回避は、二極化を前提に中央区・灘区など需要が読みやすいエリアに寄せるか、郊外ならターゲット転換のリノベを“最初から”組み込むことです。

 

 

■購入前に終わらせる「赤字回避チェック」

次の質問に、曖昧さが残る状態で買わないことが最大の防御です。

① 空室率を厳しめに置いたときも、DSCRは割らないか
② 運営費用と修繕積立を入れても、現金が残る設計か
③ 10年後にデッドクロスが来る前提で、打ち手（売却・借換・償却創出）があるか
④ サブリースの場合、減額請求・解約条件・情報引継ぎリスクを理解しているか
⑤ エリアの需給と規制を踏まえ、出口は「誰に・いくらで」成立するか

ポイントは、買う直前ではなく、検討初期にこのチェックを終わらせることです。ここが曖昧なまま進むほど、赤字は“後から必ず姿を現すコスト”になります。

■まとめ

アパート経営の赤字要因は、京阪神のような変化の大きい市場では特に、外部環境よりも「投資家側の誤算」で起きやすいことが分かります。
表面利回りではなく、NOIとキャッシュフローで見る。空室と修繕を前提にする。デッドクロスとサブリースの法的構造を理解する。エリア規制と出口をセットで固める。

この４点を押さえれば、検索で見かける否定的な情報の多くは、対処可能な“経営課題”に変わります。
不動産は投資ではなく経営です。だからこそ、数字の見方と判断の順番が、赤字と黒字を分けます。

 

エスリードアパートメント【REGIES】のご紹介

私たちエスリードアパートメントは、関西エリアで新築一棟アパートブランド「REGIES（レジエス）」 を展開しています。

本コラムでは、新築・中古の比較や関西エリアの投資環境を整理してまいりましたが、関西で新築の一棟アパートを検討する方に、当社ブランド REGIES がどのような価値を提供できるのかをご紹介させていただきます。

REGIES物件の特徴｜高収益を支える3つの仕組み

関西の優良エリアに特化

REGIESは、関西エリアの賃貸需要が高い地域に絞って企画しています。大阪を中心とし、兵庫・京都なども含めた需要が高く、資産価値の高いエリアを選定しております。

高入居率を支えるデザイナーズ仕様

外観は過度に派手なデザインではなく、シンプルで誰にとっても受け入れられやすい設計を採用しています。共用部や室内の仕上げも統一感のある落ち着いたデザインとし、年代を問わず選ばれやすい点が特徴です。

単身者向け賃貸では「無難で使いやすい」「清潔感がある」物件ほど入居が早い傾向があるため、長期的に高い入居率を維持しやすい仕様となっています。

狭小地を有効活用したコンパクト設計

REGIESでは、関西エリアに多い“狭小地”を前提に、収益性をしっかり確保できるコンパクト設計を採用しています。土地の形状や広さに合わせて無駄を省きつつ、単身者が快適に暮らせる間取りと設備を確保することで、限られた敷地でも安定した稼働を実現できる点が特徴です。

REGIESが選ばれる理由｜エスリードグループの一貫体制が支える3つの安心

REGIESが多くの方に選ばれている背景には、エスリードグループが持つ「土地仕入れから設計・施工、販売、管理までを一貫して担う体制」があります。
この一貫体制により、アパート経営において重視される“立地の精度”と“品質の安定性”、そして“長期運用の安心感”を高いレベルでご提供いたします。

土地仕入れ力

エスリードグループが長年の分譲マンション事業で築いたネットワークを活かし、関西の賃貸需要の強いエリアを安定的に仕入れられることが強みです。
適切な立地を選べるからこそ、長期的に安定した稼働率につながります。

一貫体制が生む安心と信頼

土地選定から設計・施工、引き渡し後の管理までをグループ内で行うため、品質にブレがなく、運用開始後も安心して任せられる体制があります。
30年以上・62,000戸超の供給実績は、投資家だけでなく金融機関からの信頼にもつながっています。

確かな品質を保証する外部評価

REGIESでは、耐震等級3・劣化対策等級3・住宅性能評価の取得など、長期保有を前提にした基本性能を重視しています。
将来の修繕リスクを抑えやすく、入居者から選ばれ続ける物件づくりを行っている点も、大きな安心材料です。

新築1棟アパートをご検討中の方へ

すでに具体的な物件を探している方も、「まずは情報収集から」という方も、どなたでもご利用いただけます。投資判断に役立つサービスをまとめましたので、ぜひお役立てください！

「REGIES」新着物件通知（最新情報をメールでお届け）

人気の投資用1棟アパート物件は販売開始後すぐに完売するケースも多く、「早く知っておく」ことが重要です。

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おわりに

本コラムが、アパート経営における「判断のむずかしさ」を少しでも整理するきっかけになれば嬉しく思います。新築・中古の違いだけでなく、エリア特性や融資条件、運用の安定性など、検討すべき要素は多く、一人で比較するのは大変です。

特に大阪エリアは区による特徴差が大きく、「どこを選ぶか」で成果に大きな差が出るエリアでもあります。物件の仕様や賃料設定など、細かなポイントも踏まえながら検討することで、投資の納得度は大きく変わります。

もし迷われる点があれば、最新物件情報のチェックや無料相談もご活用いただきながら、ご自身に合った最適な物件選びを進めてみてください。