アパート経営、やめておいた方がいい？ 不安の正体と、京阪神で失敗しない投資判断の基準
■はじめに
「アパート経営のリスク」と検索する人が増えているのは、単に怖くなったからではありません。京阪神の市場が、万博とIRという大きな転換点を挟み、“動きが読みにくい局面”に入ったからです。
大阪では再開発が進み、地価と注目が集まる一方で、万博後の需給バランスが揺れる可能性がある。京都では建築規制が供給を抑える一方で、税制（空き家税）の導入が新たなコスト要因になり得る。神戸では三宮再開発が進む一方で、住宅規制や耐震性・更新コストといった現実が重く残ります。
この状況で大切なのは、リスクを「怖い」で終わらせず、避けられるリスクと避けられないリスクを分け、先に手を打つことです。このコラムでは、京阪神の市場特性を踏まえながら、リスクを整理し、行動に落とすための軸をまとめます。
【ポイント】
- 京阪神は何が変わり、何が変わらないのか
- 大阪は“成長”の裏で何を警戒すべきか
- 京都の規制と税制は、収益にどう効くのか
- 神戸はなぜ「駅近・平地・性能」が重くなるのか
- 避けられる／避けられないリスクをどう扱うか
- 最後に、検討初期で潰すチェック項目は何か
なぜ重要？
不動産投資は「情報の多さ」ではなく、優先順位の設計で差が出ます。
ポイント！
不安の正体を“分類”できた瞬間に、打ち手の順番が決まります。
■京阪神は同じ関西圏でも、リスクの形が違う
京阪神は一枚岩ではありません。
同じ「駅近」「築年数」「利回り」の話をしていても、都市ごとに、需給の動き方とコスト要因が違うためです。
- 大阪：再開発と投機資金で強い上昇圧力がある一方、万博後の需給が揺れる可能性がある
- 京都：景観を守る規制が供給を抑える一方、税制導入が空室のコストを押し上げ得る
- 神戸：地形制約と都心の規制で需給がコントロールされやすい一方、耐震・更新コストが重い
なぜ重要？
同じ運営手法でも、都市が違えば「効く対策」と「効きにくい対策」が変わります。
ポイント！
京阪神は、地域名ではなく都市の構造で判断します。
■大阪：万博・IR開発の追い風と、“供給過剰”の影
大阪は、北区の「うめきた2期（グラングリーン大阪）」をはじめとした大規模再開発で、関西経済のハブとしての存在感を強めています。
オフィス空室率が長期的に低下傾向とされるなど、需要の底堅さを示す材料もあります。
一方で、万博に伴うインフラ整備と投機的資金の流入は、実需を超えた動きを生みやすい、という見方もあります。
ここで投資家が見落としやすいのが、「万博中」と「万博後」で市場の前提が変わる点です。
資料では、大阪の主要プロジェクトとして次が整理されています。
- グラングリーン大阪（北区）
- 大阪IR（此花区・夢洲）
- 大阪駅西地区再開発（北区）
そして、万博後の懸念材料として、特需によって供給された宿泊施設やマンション等が賃貸市場へ流入し、供給過剰リスクが顕在化する可能性が示されています。愛知万博の閉幕後に需要が平時水準へ戻り、空室率が上昇した前例がある、という整理もあります。
なぜ重要？
“今の強さ”だけで買うと、万博後の平時で帳尻が合わないことがあります。
ポイント！
大阪は「場所」だけでなく、時間軸（買うタイミングと持ち方）がリスクを決めます。
■京都：規制が希少性を生む一方で、“空き家税”が空室コストを変える
京都は歴史的景観を守る「新景観政策」による建築規制が、市場の供給構造を強く規定していると整理されています。
高さ制限は最大31メートル、地域によっては10メートルや15メートルといった低い制限が適用される、とされています。
この規制は、新築供給を抑えることで既存物件の希少性を高めやすい一方、投資家にとっては容積率を十分に活用できず、利回り低下リスクになり得ます。
さらに、2026年を目途に導入が予定される「非居住住宅利活用促進税（空き家税）」が、京都での経営に新たなコスト要因として整理されています。
課税対象・計算根拠として、固定資産評価額に基づく家屋価値割、土地評価額×床面積に基づく立地床面積割が示されています。中心部ほど負担が重くなる構造があり得る点も重要です。
この税制は、未活用の空き家が市場に放出される可能性を高め、短期的には賃貸供給が増えて家賃下落を招く恐れがある、という整理があります。
つまり京都では、空室を放置することが、これまで以上に経営上の痛点になり得る、ということです。
なぜ重要？
京都は「持っていれば強い」ではなく、稼働させ続ける設計が問われます。
ポイント！
京都のリスクは、空室が「機会損失」から「直接コスト」へ変わる点にあります。
■神戸：三宮再開発の期待と、“住宅規制×地形制約×性能要求”の現実
神戸市、とくに三宮周辺では、都心部における住宅建築規制が強化されていると整理されています。
これは無秩序な人口流入によるインフラ負荷を抑えるための措置ですが、投資の観点では、新規ライバルの出現抑制という意味合いを持ち得ます。
神戸は山と海に囲まれ、平地が限られるという地理的特性があり、可住地が少ない。
大手企業拠点や大学の集積から単身者需要が安定しやすく、中古マンションやアパートの賃料が下がりにくい傾向がある、という整理もあります。
さらに、三宮駅周辺の再開発が進む中で、既存物件の価値維持が期待できるエリアの一つと言える、とされています。
ただし、阪神・淡路大震災の教訓から、建物には高い耐震性・耐火性が求められ、老朽化への更新コストは“避けられないリスク”として重い、という位置づけです。
なぜ重要？
神戸は「需要が安定しやすい」一方で、性能・更新コストの負担が後から効いてきます。
ポイント！
神戸では、買う前に“建物の将来コスト”を見積もることが防御になります。
■不安解消の核
①リスクは「避けられる／避けられない」に二分すると、やることが決まる
アパート経営のリスクは、オーナーの意思決定と管理能力で回避・軽減できるものと、外部環境に起因し受け入れるか転嫁するしかないものに大別できる、と整理されています。
避けられるリスク（内的要因・経営判断）
- 空室リスクと立地選定の誤り（購入前の徹底リサーチで回避可能）
- 家賃滞納リスク（保証会社・入居審査・早期対応で軽減）
- 管理会社の選定リスク（客付け力、清掃品質、対応速度で見極め）
- 資金計画の甘さと借入過多（自己資金比率、返済余裕の設計）
避けられないリスク（外的要因・市場環境）
- 老朽化リスクと修繕コスト（避けられないが、積立で予測可能にできる）
- 金利上昇リスク（個人では制御できないため、前提として織り込む）
- 自然災害リスク（発生は防げないため、保険・耐震・土地選定で軽減）
- 税制・法規制の変更（最新情報の習得と計画見直しが必要）
なぜ重要？
全部を怖がると、結局なにも決められません。
ポイント！
避けられるリスクは“潰す”、避けられないリスクは“織り込む”。これで迷いが減ります。
②代表的な20のリスクは「3つの束」で見ると、管理できる
資料では、投資家が直面する代表的リスクが体系的に整理されています。
ここでは、一覧を“覚える”のではなく、束で管理します。
①入居・収益に関するリスク（マーケット・オペレーショナル）
- 空室リスク／家賃滞納リスク／家賃下落リスク
- サブリースリスク／高利回りリスク／供給過剰リスク
- 立ち退きリスク
② 建物・立地に関するリスク（フィジカル・ロケーション）
- 立地リスク／老朽化リスク／修繕リスク／災害リスク
- 新築リスク（新築プレミアム消失後の賃料下落）
③ 資金・資産価値に関するリスク（ファイナンシャル）＋運営体制
- ・金利上昇リスク／ローン返済リスク／資産価値下落リスク
- 節税目的リスク／追加投資リスク／売却リスク
- 入居者トラブルリスク／管理会社倒産リスク
なぜ重要？
リスクは単発ではなく、束で連鎖します。
ポイント！
束で見れば、優先順位が自然に決まります。
③先に結論：リスクは「シミュレーション×運営パートナー×出口更新」で強度が決まる
京阪神のように外部環境が動く市場では、リスクをゼロにするのではなく、顕在化したときの影響を最小化する構造が重要です。
資料の結論として示されている方向性は、大きく3つに集約されます。
- 徹底した初期シミュレーション 金利上昇、家賃下落、空室率などの最悪ケースを織り込んでも、キャッシュフローが回る物件か、もしくは対応できる自己資金があるか。
- 管理会社とのパートナーシップ 清掃、入居者対応、リーシング、大規模修繕の提案力を持つ管理会社との連携が生命線になる、という整理。
- 出口戦略（売却）の常時アップデート 万博後の大阪、空き家税導入後の京都、再開発の進む神戸。市場局面に応じて、保有と売却の判断を更新し続ける。
なぜ重要？
買う前の設計が甘いと、後からの努力が「延命」になりやすいからです。
ポイント！
リスク管理は、購入後ではなく購入前の設計で勝負が決まります。
■2026年以降の金利上昇局面：いちばん効くのは「返済余裕」の設計
2026年初頭、日本の金融市場は転換点を迎え、主要金融機関がローン金利を引き上げる動きが見られる、と整理されています。
関西圏の主要金融機関の動向として、変動・固定の目安や姿勢が示され、金利上昇への警戒感が鮮明になっている、という位置づけです。
ここで重要なのは、「金利が上がるかどうか」ではなく、上がったときに耐えられるかです。
資料では、返済額（ADS）を厳密にシミュレーションし、金利が上がった場合にどれだけ負担が増えるかを事前に把握することが不可欠と整理されています。
そして、既存オーナーにとっては、固定金利への借り換え検討や繰り上げ返済でLTVを下げ、将来の利息増を“避けられるリスク”へ近づける努力が求められる、という方向性が示されています。
なぜ重要？
金利上昇は、運営努力だけでは相殺しにくい「外部圧力」だからです。
ポイント！
金利局面が変わる時こそ、返済余裕＝事業の体力になります。
■ケーススタディ：成功と失敗の分水嶺は「避けられるものを避けたか」
資料では、リスクが顕在化した際の分かれ道として、具体事例が整理されています。
成功事例：築古アパートのコンセプト・リノベーション
長期空室に悩む築古木造で、一律値下げではなく、差別化不足を“避けられる問題”として捉え直し、施策により満室稼働と賃料上昇につなげた、という整理。
成功事例：サブリース契約の見直し
更新時の賃料減額提示を受け、契約を集金管理へ切り替え、客付けに強い管理会社と設備更新で純収入を改善した、という整理。
失敗事例：万博特需を過信した高値掴みと資金ショート
万博前の地価高騰局面で、無理な借入で中古を購入し、万博終了後に需要が急減。一般賃貸へ転換しても購入価格が高すぎ、相場家賃では返済が厳しく、金利上昇も重なり逆ザヤに陥った、という整理。
なぜ重要？
成功は“運が良い”ではなく、避けられるリスクを避けた結果として説明できます。
ポイント！
勝ち筋は、派手な一手ではなく、検討初期の「外さない判断」にあります。
■まとめ
初めての不動産投資で大事なのは、「やめておいた方がいい」という声を消すことではありません。その言葉が指しているのは、たいてい同じ失敗の型です。京阪神が万博・IRを挟む転換期に入り、市場の前提が揺れるほど、曖昧な期待で買う人ほど不安が現実化します。逆に言えば、リスクを「怖い」で止めず、避けられるリスクは潰し、避けられないリスクは織り込むと決められる人は、アパート経営でも十分に戦えます。
京阪神は一枚岩ではありません。大阪は「時間軸」が、京都は「空室コスト」が、神戸は「更新コスト」が効いてきます。だからこそ、熱量ではなく基準で判断する。
初期シミュレーション、運営パートナー、出口の更新という三点で、リスクは管理できる強度に変わります。否定的検索に振り回されず、最初の一歩を妥当にする方法は、結局ここに集約されます。
エスリードアパートメント【REGIES】のご紹介
私たちエスリードアパートメントは、関西エリアで新築一棟アパートブランド「REGIES（レジエス）」 を展開しています。
本コラムでは、新築・中古の比較や関西エリアの投資環境を整理してまいりましたが、関西で新築の一棟アパートを検討する方に、当社ブランド REGIES がどのような価値を提供できるのかをご紹介させていただきます。
REGIES物件の特徴｜高収益を支える3つの仕組み
関西の優良エリアに特化
REGIESは、関西エリアの賃貸需要が高い地域に絞って企画しています。大阪を中心とし、兵庫・京都なども含めた需要が高く、資産価値の高いエリアを選定しております。
高入居率を支えるデザイナーズ仕様
外観は過度に派手なデザインではなく、シンプルで誰にとっても受け入れられやすい設計を採用しています。共用部や室内の仕上げも統一感のある落ち着いたデザインとし、年代を問わず選ばれやすい点が特徴です。
単身者向け賃貸では「無難で使いやすい」「清潔感がある」物件ほど入居が早い傾向があるため、長期的に高い入居率を維持しやすい仕様となっています。
狭小地を有効活用したコンパクト設計
REGIESでは、関西エリアに多い“狭小地”を前提に、収益性をしっかり確保できるコンパクト設計を採用しています。土地の形状や広さに合わせて無駄を省きつつ、単身者が快適に暮らせる間取りと設備を確保することで、限られた敷地でも安定した稼働を実現できる点が特徴です。
REGIESが選ばれる理由｜エスリードグループの一貫体制が支える3つの安心
REGIESが多くの方に選ばれている背景には、エスリードグループが持つ「土地仕入れから設計・施工、販売、管理までを一貫して担う体制」があります。
この一貫体制により、アパート経営において重視される“立地の精度”と“品質の安定性”、そして“長期運用の安心感”を高いレベルでご提供いたします。
土地仕入れ力
エスリードグループが長年の分譲マンション事業で築いたネットワークを活かし、関西の賃貸需要の強いエリアを安定的に仕入れられることが強みです。
適切な立地を選べるからこそ、長期的に安定した稼働率につながります。
一貫体制が生む安心と信頼
土地選定から設計・施工、引き渡し後の管理までをグループ内で行うため、品質にブレがなく、運用開始後も安心して任せられる体制があります。
30年以上・62,000戸超の供給実績は、投資家だけでなく金融機関からの信頼にもつながっています。
確かな品質を保証する外部評価
REGIESでは、耐震等級3・劣化対策等級3・住宅性能評価の取得など、長期保有を前提にした基本性能を重視しています。
将来の修繕リスクを抑えやすく、入居者から選ばれ続ける物件づくりを行っている点も、大きな安心材料です。
新築1棟アパートをご検討中の方へ
すでに具体的な物件を探している方も、「まずは情報収集から」という方も、どなたでもご利用いただけます。投資判断に役立つサービスをまとめましたので、ぜひお役立てください！
「REGIES」新着物件通知（最新情報をメールでお届け）
人気の投資用1棟アパート物件は販売開始後すぐに完売するケースも多く、「早く知っておく」ことが重要です。
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おわりに
本コラムが、アパート経営における「判断のむずかしさ」を少しでも整理するきっかけになれば嬉しく思います。新築・中古の違いだけでなく、エリア特性や融資条件、運用の安定性など、検討すべき要素は多く、一人で比較するのは大変です。
特に大阪エリアは区による特徴差が大きく、「どこを選ぶか」で成果に大きな差が出るエリアでもあります。物件の仕様や賃料設定など、細かなポイントも踏まえながら検討することで、投資の納得度は大きく変わります。
もし迷われる点があれば、最新物件情報のチェックや無料相談もご活用いただきながら、ご自身に合った最適な物件選びを進めてみてください。