はじめに

アパート経営を検討する際に多くの方が「新築アパート経営と中古アパート経営、どちらが自分に合っているのか」 という点で悩まれます。
利回り、修繕費、管理の手間、出口戦略などなど、比較すべき項目が多く、アパート経営の“新築 vs 中古”問題は必ずと言っていいほど直面するテーマなのです。

さらに、本コラムをご覧の方の中には、【大阪エリア】でアパート経営を始めたい方 も多いはずです。 不動産投資はエリアの賃貸需要や人口動態によって成果が大きく変わるため 「新築か中古か」だけでなく、大阪という立地の相性も重要な判断材料になります。

本コラムでは、

• 新築・中古で迷いやすい判断ポイントの整理
• 目的別に見る「新築に向いている人／中古に向いている人」
• 大阪で一棟アパート投資が注目される理由
• 大阪で“新築一棟アパート”を選ぶ際のポイント

上記の流れで大阪エリアにおけるアパート選びのポイントをわかりやすく解説します。
皆様にとって本コラムが、後悔しないアパート経営の第一歩となれば幸いです。

そもそも、なぜ新築・中古で迷ってしまうのか？

前項でも触れておりますが一棟アパートを検討する際に多くの方が最初に迷うのが 「新築と中古、どちらが自分に合っているのか」 という点です。

新築・中古に迷いが生まれてしまう主な理由は、次の3つです。

どちらも魅力とリスクがあり、優劣をつけにくいため

新築は“安心感”、中古は“利回りの良さ”と、それぞれ異なる魅力があるため、単純比較がしづらくなります。

比較すべきポイントが多いため

利回り・修繕・空室・融資など、判断に必要な項目が多いため、初心者ほど迷いやすくなります。

情報が多く、何を信じて良いか分からなくなるため

インターネットには賛否両方の情報があり、 “自分の場合はどちらなのか”を判断しづらくなっています。

上記のように、新築・中古のいずれにもメリットがあり、比較すべきポイントも多く存在します。さらにインターネット上にはさまざまな情報が溢れているため、判断に迷いやすい状況になりがちです。だからこそ、プロの視点で整理された比較ポイントを押さえることが大切です。

新築・中古における比較ポイントの整理

新築と中古においては、一見すると「利回りが良い方」「価格が安い方」など単純な比較で決められそうに思えますが、実際はもう少し複雑になります。

ここでは 投資物件にて”見えるべき10項目” を新築／中古で並べて整理しております。

【新築 vs 中古｜10項目で比較】

1. 取得価格

   なぜ重要？：投資の入口で“利回りと資金計画”が概ね決まるため
   新築：△ 初期費用は高めだが、物件価値が明確で融資が通りやすい
   中古：◎ 価格が抑えられ、初期利回りを確保しやすい

 

2. 融資条件

   なぜ重要？：返済期間と金利が“キャッシュフローの安定性”を左右するため
   新築：◎ 耐用年数が長く、長期・低金利の融資が組みやすい
   中古：△ 築年数により融資期間が短く、返済負担が重くなりやすい

 

3. 初期修繕リスク

   なぜ重要？：想定外の修繕費は“実質利回り”を大きく下げるため
   新築：◎ 保証付きで当面の修繕リスクはほぼゼロ
   中古：△ 給排水・外壁・設備など、修繕費が早期に発生する可能性あり

 

4. 入居付け・賃料設定

   なぜ重要？：空室＝損失になるため、安定運用の材料に
   新築：◎ 最新設備で人気が高く、安定した賃料設定が可能
   中古：○ 築年数に応じて賃料下落リスクがある

 

5. 運用の安定性

   なぜ重要？：月々の手残りがが将来設計や、精神的な余裕にも直結
   新築：◎ 長期的に安定収益を見込みやすい
   中古：○ 立地・管理状態に影響されやすい

 

6. 資産価値の維持

   なぜ重要？：売却時の価格や追加融資の可否に直結
   新築：◎ 建物・設備が新しく評価も高い
   中古：△ 築年数の経過とともに資産評価が下がりやすい

 

7. 節税・減価償却

   なぜ重要？：税後キャッシュフロー（手残り）に大きな差が出るため
   新築：△ 建物比率が低く、減価償却メリットは小さい
   中古：◎ 建物比率が高く、減価償却による節税効果が大きい

 

8. 出口戦略

   なぜ重要？：最終的な売却益が変わるため
   新築：○ 流通しやすいが、新築プレミアム下落に注意
   中古：○ 価格は安定しやすいが、築古は買い手が限定される

 

9. 管理・運営の手間

   なぜ重要？：日々の作業負担と時間コストが“継続性”に影響するため
   新築：◎ 保証期間が長く、手離れの良い運営が可能
   中古：△ 設備更新や修繕対応で負担が増えることも

 

10. 総合バランス

    なぜ重要？：最終的に“どちらが自分の投資方針に合うか”を決定づけるため
    新築：◎ 長期安定・拡張性を重視する投資家に最適
    中古：○ 初期利回り・短期回収を重視する実利派に適する

＜1棟アパート｜新築・中古比較早見表＞

まとめ｜新築・中古アパートの特徴

目的別｜新築と中古はどんな人に向いているか

新築に向いている方

①長期で安定した家賃収入を得たい方

• 設備が新しく、トラブルが少ない
• 融資期間が長く、月々のCF管理が安定
• 賃料の下落幅が小さく、入居もつきやすい

② できるだけ“手間なく運用”したい方

• 修繕トラブルがほぼ発生しない
• 初期稼働が安定し、賃料設定の自由度も高い
• 管理委託すればほぼ放置で運用可能

中古に向けている方

③初期利回りを高く、効率よく資金を回したい方

• 購入価格を抑えられ、はじめから利回りが高い
• 減価償却を活かし、節税効果を得やすい
• 少ない自己資金で複数棟も狙いやすい

④ 築古を再生し、価値を高めて売却益を狙いたい方

• リフォームで価値を上げる「再生戦略」が取りやすい
• 立地や周辺ニーズを押さえることで、出口で利益を出しやすい
• 築古×減価償却で税負担を抑えつつ運用可能

大阪で“新築一棟アパート”を選ぶ際のポイント

大阪は賃貸需要が強く、一棟アパート投資との相性が良いエリアですが、大阪エリアだからこそ押さえておきたいポイントがあります。

ここでは、大阪で新築アパートを検討する際に、特に重要となる判断軸を4つに整理します。

“エリア選定”が最重要。大阪は区による賃貸需要差が大きい

大阪市は24区ありますが、賃貸需要の大きさにはエリアごとの差がございます。

特に単身者向けの新築アパートの場合、需要の強い区を選べるかどうかが成否を大きく左右します。

賃貸需要が特に強い中心6区

• 北区（梅田）：オフィス・商業の一大拠点
• 中央区（本町・心斎橋）：ビジネス×観光需要
• 淀川区（新大阪）：単身者比率が高く、交通利便性が高い
• 福島区・西区：人気住宅地として地価上昇
• 天王寺区：再開発が進みファミリー・単身ともに人気

新築は“賃料の設定余地”が大きいため、周辺相場の把握が必須

新築アパートでは”賃料相場の＋1,000〜3,000円の賃料を狙える”という特徴があるため、周辺相場を精緻に把握することで収益の最大化が可能です。

特にチェックするべき項目

• 同じ駅・徒歩圏の“築5年以内”の賃料相場
• 競合物件の設備（オートロック、宅配BOXなど）
• ワンルーム規制状況（区により規制強化傾向あり）

新築アパートは“融資条件の良さ”を最大限活用

大阪市内の新築アパートは、金融機関からの評価が高い点も特徴です。

• 融資期間が長い（30～35年も狙える）
• 金利が低めに設定されやすい
• 法人・個人ともに融資を組みやすい

これにより「月々の返済額が抑えられ、キャッシュフローが安定しやすい」
というメリットがあります。中古では築年数に左右される返済期間も、新築ならほぼ最大期間での融資が期待できます。

結論｜大阪で新築1棟アパートを選ぶなら“立地 ×競争力× 金融機関選定”

大阪は都市構造上、単身需要が極めて強く（＝新築アパートと相性◎）
かつ再開発も継続しており、資産価値の維持にも期待ができます。

その中でも新築を検討する場合は、

1. 人気区 × 駅近 × 単身需要の強い立地
2. 賃料相場を精緻に把握し、競争力を設計する
3. 融資条件の良さを活用できる金融機関を選定する

この3点を抑えることで、
大阪での新築アパート投資は長期的に安定した成果を見込みやすくなります。

エスリードアパートメント【REGIES】のご紹介

私たちエスリードアパートメントは、関西エリアで新築一棟アパートブランド「REGIES（レジエス）」 を展開しています。

本コラムでは、新築・中古の比較や関西エリアの投資環境を整理してまいりましたが、関西で新築の一棟アパートを検討する方に、当社ブランド REGIES がどのような価値を提供できるのかをご紹介させていただきます。

REGIES物件の特徴｜高収益を支える3つの仕組み

関西の優良エリアに特化

REGIESは、関西エリアの賃貸需要が高い地域に絞って企画しています。大阪を中心とし、兵庫・京都なども含めた需要が高く、資産価値の高いエリアを選定しております。

高入居率を支えるデザイナーズ仕様

外観は過度に派手なデザインではなく、シンプルで誰にとっても受け入れられやすい設計を採用しています。共用部や室内の仕上げも統一感のある落ち着いたデザインとし、年代を問わず選ばれやすい点が特徴です。

単身者向け賃貸では「無難で使いやすい」「清潔感がある」物件ほど入居が早い傾向があるため、長期的に高い入居率を維持しやすい仕様となっています。

狭小地を有効活用したコンパクト設計

REGIESでは、関西エリアに多い“狭小地”を前提に、収益性をしっかり確保できるコンパクト設計を採用しています。土地の形状や広さに合わせて無駄を省きつつ、単身者が快適に暮らせる間取りと設備を確保することで、限られた敷地でも安定した稼働を実現できる点が特徴です。

REGIESが選ばれる理由｜エスリードグループの一貫体制が支える3つの安心

REGIESが多くの方に選ばれている背景には、エスリードグループが持つ「土地仕入れから設計・施工、販売、管理までを一貫して担う体制」があります。
この一貫体制により、アパート経営において重視される“立地の精度”と“品質の安定性”、そして“長期運用の安心感”を高いレベルでご提供いたします。

土地仕入れ力

エスリードグループが長年の分譲マンション事業で築いたネットワークを活かし、関西の賃貸需要の強いエリアを安定的に仕入れられることが強みです。
適切な立地を選べるからこそ、長期的に安定した稼働率につながります。

一貫体制が生む安心と信頼

土地選定から設計・施工、引き渡し後の管理までをグループ内で行うため、品質にブレがなく、運用開始後も安心して任せられる体制があります。
30年以上・62,000戸超の供給実績は、投資家だけでなく金融機関からの信頼にもつながっています。

確かな品質を保証する外部評価

REGIESでは、耐震等級3・劣化対策等級3・住宅性能評価の取得など、長期保有を前提にした基本性能を重視しています。
将来の修繕リスクを抑えやすく、入居者から選ばれ続ける物件づくりを行っている点も、大きな安心材料です。

新築1棟アパートをご検討中の方へ

すでに具体的な物件を探している方も、「まずは情報収集から」という方も、どなたでもご利用いただけます。投資判断に役立つサービスをまとめましたので、ぜひお役立てください！

「REGIES」新着物件通知（最新情報をメールでお届け）

人気の投資用1棟アパート物件は販売開始後すぐに完売するケースも多く、「早く知っておく」ことが重要です。

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おわりに

本コラムが、アパート経営における「判断のむずかしさ」を少しでも整理するきっかけになれば嬉しく思います。新築・中古の違いだけでなく、エリア特性や融資条件、運用の安定性など、検討すべき要素は多く、一人で比較するのは大変です。

特に大阪エリアは区による特徴差が大きく、「どこを選ぶか」で成果に大きな差が出るエリアでもあります。物件の仕様や賃料設定など、細かなポイントも踏まえながら検討することで、投資の納得度は大きく変わります。

もし迷われる点があれば、最新物件情報のチェックや無料相談もご活用いただきながら、ご自身に合った最適な物件選びを進めてみてください。